L'amortissement ne peut pas vous faire de déficit

Une année de location meublée au réel, réduite à trois chiffres.

• Loyers encaissés : 12 000 €.
• Charges de l'année, intérêts d'emprunt compris : 14 000 €.
• Amortissement calculé pour l'année : 6 000 €.

Quel est votre résultat ? Beaucoup répondent 12 000 moins 14 000 moins 6 000, donc 8 000 € de déficit. C'est faux, et l'écart n'est pas mince.

Le calcul se fait en deux temps

D'abord les charges. 12 000 moins 14 000 font 2 000 € de déficit. Celui-là est bien réel : il vient d'argent que vous avez sorti.

Ensuite l'amortissement, et c'est là qu'intervient le plafond. L'amortissement ne peut pas déduire au-delà de ce qui reste. Comme il ne reste rien, l'amortissement déductible cette année vaut zéro.

Votre résultat est donc un déficit de 2 000 €. Pas 8 000.

Les 6 000 € ne partent pas en fumée

Ils sont mis en réserve. On appelle ça un amortissement différé, et vous le reprendrez sur une année qui dégage un bénéfice.

Cette réserve a une propriété qu'on oublie souvent de mentionner : elle ne périme pas. Un déficit ordinaire, lui, s'éteint dix ans après l'année où il est né. Un amortissement différé vous attend aussi longtemps qu'il faut.

Le jour où vos loyers montent, ou plus sûrement le jour où vos intérêts d'emprunt ont fondu, ce stock vient effacer le bénéfice de l'année.

Pourquoi la règle existe

L'amortissement est la seule déduction qui ne corresponde à aucune sortie d'argent. Vous ne payez rien ; vous constatez qu'un bien perd de la valeur.

Le législateur a jugé qu'une écriture de cette nature ne devait pas fabriquer un déficit. Les charges que vous payez vraiment peuvent creuser votre résultat autant qu'elles le méritent. L'amortissement, non : il ramène à zéro, jamais en dessous.

Ce que ça change concrètement

Les premières années d'un achat à crédit sont celles où les intérêts sont les plus lourds. C'est exactement là que le plafond mord le plus fort, et là que la réserve d'amortissement différé se constitue.

Beaucoup de bailleurs le vivent comme une déception la première année. C'est un décalage, rien de plus. Vous ne déduisez pas maintenant, vous déduirez plus tard, et rien ne se périme en chemin.

La conséquence pratique est ailleurs : il faut suivre ce stock. Une réserve d'amortissement dont personne ne tient le compte est une déduction que vous ne réclamerez jamais, faute de savoir qu'elle existe.

Le plafond vient de l'article 39 C du code général des impôts. Le report sans limite de durée de l'excédent en est la contrepartie. Article informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.