Votre logement ne s'amortit pas d'un seul bloc

Vous achetez un appartement 200 000 €, frais compris. Vous le louez meublé, au régime réel. Combien déduisez-vous de vos loyers chaque année ?

La réponse n'est pas 200 000 divisé par une durée. Elle passe par un découpage, et ce découpage vaut plusieurs milliers d'euros par an.

Le terrain ne compte pas

Première coupe, et elle est nette. Votre appartement inclut une quote-part du sol de l'immeuble. Ce terrain a une valeur, elle figure souvent dans l'acte, et elle ne se déduit jamais.

La raison est simple : un terrain ne s'use pas. Il ne se dégrade pas avec le temps, donc rien ne justifie d'en retirer une fraction chaque année. On retient couramment 15 % du prix.

Sur nos 200 000 €, cela fait 30 000 € de terrain. Restent 170 000 € de bâti à répartir.

Ce qui reste ne vieillit pas au même rythme

Des murs porteurs tiennent un demi-siècle. Une chaudière, non. Une cuisine, encore moins. Les découper séparément, c'est simplement admettre cette évidence dans le calcul.

La répartition couramment retenue sur du bâti :

• Le gros œuvre, murs porteurs, charpente et fondations : environ 55 %, sur 50 ans.
• Les installations techniques, chauffage, plomberie, électricité : environ 25 %, sur 15 ans.
• Les agencements intérieurs, cuisine, salle de bains, revêtements : environ 20 %, sur 15 ans.

À côté, deux postes qui ne suivent pas le prix d'achat et se comptent pour eux-mêmes : les travaux d'amélioration, sur 15 ans, et le mobilier, sur 10 ans.

Ce que le découpage rapporte

Reprenons les 170 000 € de bâti, et comparons les deux méthodes.

Amortis d'un seul bloc sur 50 ans, ils donnent 3 400 € de déduction par an.

Découpés, ils donnent 93 500 € de gros œuvre sur 50 ans, 42 500 € d'installations sur 15 ans et 34 000 € d'agencements sur 15 ans. Soit 1 870 € plus 2 833 € plus 2 267 €, et un total de 6 970 € par an.

Plus du double, pendant quinze ans.

Ensuite les installations et les agencements arrivent au bout, et la déduction retombe aux 1 870 € du gros œuvre. C'est un décalage dans le temps, pas un cadeau : sur la durée totale, le montant déduit est le même. Il arrive simplement quand vous en avez le plus besoin, c'est-à-dire au début, quand les intérêts d'emprunt pèsent encore.

Le découpage doit tenir debout

Les proportions ne se choisissent pas à la convenance. Elles doivent refléter ce que vous avez réellement acheté, et vous devez pouvoir les justifier : l'acte, les factures de travaux, l'inventaire du mobilier avec ses prix.

Sur un bien ancien acheté sans détail, une répartition raisonnable et documentée vaut mieux qu'un découpage avantageux qu'aucune pièce ne soutient. En cas de contrôle, c'est vous qui montrez sur quoi vous vous êtes appuyé.

Pour voir ce que ça donne sur votre bien, le simulateur d'amortissement fait la répartition et le total annuel, sans inscription.

Article informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.